天津市商品房管理条例

随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深化，商品房这一特殊商品在人们的生活和消费中发挥着越来越重要的作用。以下是天津市商品房管理条例，欢迎阅读！

第一章总则

第一条为了规范本市商品房市场秩序，维护商品房交易当事人的合法权益，保证商品房质量，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及其相关管理活动。已销售并交付使用的商品房上市后的交易活动，不适用本条例。

第三条商品房建设应当规范设计，科学施工，严格验收，保证质量。

商品房交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第四条建设行政主管部门负责本市商品房建设和交付的管理。

房地产行政主管部门负责本市商品房销售的管理工作。

其他有关行政管理部门应当根据各自职责，做好商品房管理工作。

第二章商品房建设和交付

第五条房地产开发企业开发建设商品房，应当依法取得开发资质，遵守合法的开发建设程序，执行工程建设标准，按期交付合格的商品房。

第六条房地产开发企业开发建设商品房，项目资本金应不低于项目总投资的30%。

房地产开发企业向市建设行政主管部门申报商品房建设投资计划时，应当提供商品房项目的资金证明。商品房建设投资计划经批准后，资金应当用于该商品房项目的开发建设，不得挪作他用。

建设行政主管部门应当对商品房项目资金的使用进行监督管理。

第七条商品房开发建设应当分期验收。商品房地基、基础和主体结构各阶段竣工后，房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等相关单位进行阶段验收；未经阶段验收或阶段验收不合格的，不得进入下一阶段施工和竣工验收。

第八条房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目质量负责。

勘察、设计、施工、工程监理等单位应当按照法律法规的规定和合同的约定，对房地产开发企业承担相应的质量责任。

第九条供水、供电、供气、供热、排水等建设单位，应当按照与房地产开发企业签订的配套工程施工合同，确保工程质量，按期交付使用和验收。

供水、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位应当自房地产开发企业提出配套工程竣工验收申请之日起七个工作日内完成验收；验收合格的，应当在三个工作日内向房地产开发企业出具证明。

第十条房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在取得建设行政主管部门核发的住宅商品房交付使用许可证后，方可交付使用。

第十一条申请住宅商品房交付使用许可，应当提供下列材料:

(一)竣工验收报告；

(二)建设工程规划验收合格证；

(三)供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；

(4)非经营性公共建筑配套证明。

建设行政主管部门应当自受理申请之日起七个工作日内完成审核工作；符合条件的，核发住宅商品房交付使用许可证。

住宅商品房交付使用许可证由建设单位颁发。

第十二条房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房允许交付使用，并提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

商品房质量保证书应当载明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。

商品房使用说明书应当对承重结构、管道部位、不可拆改部位、承重荷载以及其他使用注意事项进行说明。

第十三条房地产开发企业应当按照法律法规的规定和商品房质量保修协议的约定，承担商品房保修责任。

商品房保修期自房地产开发企业向购房人交付商品房之日起计算。

第十四条房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起30日内，按照国家和本市的规定申请商品房所有权初始登记。

商品房所有权初始登记后，房地产开发企业应当在商品房交付使用后十日内，书面通知购房人办理商品房所有权转移登记和土地使用权登记手续。

自接到房地产开发企业书面通知之日起30日内，购房人应当向房地产行政主管部门办理商品房所有权转移登记；房地产开发企业应当给予协助。房地产行政主管部门应当自受理之日起30日内颁发房屋所有权证书。

第三章商品房买卖和合同

第十五条商品房销售包括商品房销售和商品房预售。

本条例所称商品房销售，是指房地产开发企业将已完成所有权初始登记并取得交付使用许可证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将在建商品房预先销售给购房人，由购房人支付房款的行为。

第十六条商品房销售实行许可制度。

商品房销售前，房地产开发企业应当向房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。

商品房销售许可证是按幢发放的。商品房销售完毕后，房地产行政主管部门应当注销商品房销售许可证。

第十七条房地产开发企业申请商品房销售许可证，应当具备下列条件:

(1)法人资格及相应的房地产开发资质等级；

(二)依法取得国有土地使用权；

(3)经批准的商品房建设投资计划或企业固定资产投资项目备案通知书、建设工程规划和施工许可证；

(四)已经备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同；

(五)开发建设的商品房项目符合市人民政府对项目形象部分的要求；

(6)施工进度和竣工交付日期；

(七)商品房销售计划。

经审查，符合上述条件的，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内颁发商品房销售许可证。

第十八条房地产开发企业在取得商品房销售许可证后，可以自行销售商品房，或者委托经注册的房地产经纪机构销售商品房。

已取得销售许可的预售商品房整体转让的，双方应当到房地产行政主管部门办理商品房销售许可变更登记手续，并通知购房人。转让方对购买方的权利和义务由受让方承担。

第十九条房地产开发企业委托注册房地产经纪机构销售商品房的，应当签订委托合同，并出具委托书。委托书应当载明商品房的名称、位置、范围、授权权限和授权期限。

第二十条房地产开发企业销售商品房应当遵守下列规定:

(一)向购房人出示商品房销售许可证；

(二)不得在商品房买卖合同约定的价格之外收取其他费用；

(3)在商品房买卖合同终止前，不得将作为合同标的的商品房出售给他人；

(四)出售已抵押的商品房，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知购买人。

第二十一条房地产经纪机构销售商品房，除应当符合本条例第二十条的规定外，还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构登记证书和房地产开发企业出具的授权委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。

第二十二条房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构销售商品房的，应当与购房人订立书面商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门发布的商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业和购房人应当自商品房买卖合同签订之日起30日内，到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案；其中，预售商品房买卖合同还应当按照规定向有关行政管理部门备案。

第二十三条商品房买卖合同应当主要载明下列事项:

(一)房地产开发企业、购房人和委托代理人的名称；

(二)商品房项目的名称、位置、楼号、房号；

(三)标有国际通用坐标的房屋平面图；

(四)商品房建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和分摊建筑面积；

(五)商品房共用设施设备；

(六)商品房的质量标准、装修标准和室内设备；

(七)商品房的交付条件和日期；

(八)商品房的估价方法和总价；

(九)支付方式和时间；

(10)商品房面积误差的处理方式；

(十一)房屋设计、环境布局和设计、环境变更协议；

(十二)争议处理方式；

(十三)违约责任；

(十四)双方约定的其他事项。

第二十四条房地产开发企业向预售人提供的商品房销售说明书，经双方约定，可以作为商品房买卖合同的内容。

售楼书应包括位置图、布局、平面图、装修、公共设施、交付日期、物业管理方案等。

第二十五条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或套内建筑面积计价。预售商品房不适用按单元计价。

商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证载明的建筑面积不一致时，以房屋所有权证载明的建筑面积为准。

第二十六条以单元计价的商品房，当事人可以在实地考察该商品房后，在商品房买卖合同中直接约定总价款。

第二十七条当事人在商品房买卖合同中，对面积误差处理方法没有约定的，按照下列规定处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(2)面积误差比绝对值超过3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房要求后30日内将已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，由购房人补足房价款，超过3%的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人所有；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还给购房人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业分两次返还给购房人。

面积误差比=(产权登记面积-合同面积)/合同面积× 100%

第二十八条购房人与房地产开发企业订立商品房买卖合同，约定订立日期的，购房人支付定金，房地产开发企业未能按时订立合同的，应当双倍返还定金给购房人；如果买方未能按期签订合同，买方支付的定金将不予退还。在合同约定的订立日期内，双方不能就合同条款达成一致意见的，房地产开发企业应当将定金返还购房人。

第二十九条房地产开发企业变更商品房买卖合同约定的房屋设计和环境布局，应当在变更前征得购房人的书面同意。未经购房人书面同意，房地产开发企业擅自变更的，购房人有权解除合同，房地产开发企业应当退还购房人已支付的房价款及利息，并按照合同约定承担违约责任。

第四章商品房广告

第三十条商品房销售广告应当载明房地产开发企业名称、商品房所在位置和商品房销售许可证号。代理销售商品房的，应当明示代理销售机构。

第三十一条商品房销售广告中对商品房的名称、位置、结构、房型、朝向、面积、装饰、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施、环境等的表述和说明应当真实、准确、清晰。

对于商品房销售广告中明示的事项，购房人有权要求在商品房买卖合同中约定。

第三十二条广告经营者、广告发布者应当查验有关证明文件，依法核实商品房销售广告的内容。广告经营者不得为内容不真实或者无商品房销售许可证的商品房销售广告提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。

第五章争议解决

第三十三条购房人与房地产开发企业对商品房的结构安全和质量有争议的，一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定，商品房存在安全使用质量问题的，鉴定费用由房地产开发企业承担；不存在安全使用质量问题的，鉴定费由购买者承担。

在合理使用年限内，商品房基础和主体结构不能安全使用的，购房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十四条在保修期内，商品房出现不影响安全使用的质量缺陷的，房地产开发企业应当在五日内进行调查和维修；给买方造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括维修费用、误工费和因维修造成的其他直接经济损失。

第三十五条购房人与房地产开发企业因商品房发生纠纷时，可以通过协商解决；如果协商不能解决，且采购方提出要求，则应由以下相关管理部门处理:

(一)因商品房的设计、质量和配套发生的纠纷，由建设行政主管部门处理；

(二)因商品房销售、面积、房屋所有权证和物业管理发生的纠纷，由房产行政主管部门处理；

(三)因商品房价格和收费发生的争议，由价格主管部门处理；

(四)因商品房规划发生的争议，由规划行政管理部门处理；

(5)商品房广告引起的纠纷，由工商行政管理部门处理。

房地产开发企业应当接受前款规定的商品房纠纷行政主管部门的询问和调查，不得拒绝和阻挠。

上述行政管理部门应当自受理商品房纠纷之日起30日内作出处理。其中，受理的商品房纠纷应当由其他有关行政管理部门处理的，受理的行政管理部门应当自受理之日起十日内移送有关行政管理部门处理。

第三十六条购房人与房地产开发企业因商品房质量问题或者商品房买卖合同约定的事项、房地产开发企业承诺的事项发生争议的，购房人可以依据法律规定和商品房买卖合同的约定，直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六章法律责任

第三十七条房地产开发企业有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其改正，并可处以十万元以下罚款:

(一)违反本条例第七条规定，未经阶段验收或者阶段验收不合格进入下道工序的；

(二)违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房使用许可证而交付住宅商品房的；

(三)违反本条例第十二条第一款规定，未向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的；

(四)违反第三十四条规定，发现商品房质量问题，房地产开发企业未能勘察和修复的。

第三十八条违反本条例，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门给予行政处罚:

(一)房地产开发企业违反本条例第十四条第一款规定，未按期办理房屋所有权初始登记的，责令限期办理，可以处五万元以上二十万元以下罚款；

(二)房地产开发企业违反本条例第十六条、第十八条规定，未取得商品房销售许可证销售商品房或者代理销售商品房的，责令停止销售活动，并按照每套3万元至5万元的标准处以罚款；

(三)房地产经纪机构违反本条例第十八条规定，未经备案从事商品房代理销售活动的，责令停止房地产中介服务业务，并处1万元以上5万元以下罚款；

(四)房地产经纪机构违反本条例第二十一条规定，代理销售无商品房销售许可证的商品房的，责令停止代理销售活动，并处1万元以上5万元以下罚款；情节严重的，记入信用档案，取消网签资格；

(五)房地产开发企业违反第二十二条第二款规定，未办理商品房买卖合同备案的，责令改正；拒不改正的，处以一万元罚款。

第三十九条房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第二十条规定，将未解除商品房买卖合同的商品房销售给他人的，由房地产行政主管部门责令退还购房款，并处商品房销售价格3倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条违反本条例第三十条、第三十一条、第三十二条规定的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。

第四十一条供水、供电、供热、供气、排水等专业经营服务单位违反本条例第九条第二款规定，未按期向房地产开发企业出具证明文件的，由建设行政主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；给房地产开发企业造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十二条违反本条例第十一条第二款、第十七条第二款的规定，对符合条件的商品房交付、销售许可或者所有权初始登记申请，不予颁发或者拒绝颁发许可证、不予登记的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

第四十三条有关行政管理部门的工作人员在商品房建设、销售、交付管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十四条本条例自20xx年12月1日起施行。

1.内销商品房是指房地产开发企业通过实施土地使用权出让，经政府规划部门批准，在中国境内(目前不含香港、澳门特别行政区和台湾省)销售的住宅、商业用房和其他建筑物。

复式商品房是国内商品房的一种，是经济适用房的一种。在较高的楼层增加一个夹层，这样就形成了一个两层的建筑。

2.外向型商品房是指房地产开发企业根据政府主管外商投资工作部门的规定，采用土地租赁形式，报政府规划部门列入正式项目计划的住宅、商业用房和其他建筑物。

为进一步简化交易手续，刺激住房消费，根据总量控制、合理稳定的原则，北京市政府于1999年11月发文规定，除按市政府制定的租金标准出租的花园式住宅、部队住宅、公房(廉租房)外，普通国内商品房、境外汇款住宅、经济适用房、已购公房、回迁房、职工住宅及其他划拨土地的职工住房交易，统一纳入国内商品住房交易。